合理运用法律武器 规避房产交易风险
发布时间：2011-06-29 09:22:42
作者：广州图书馆
6月18日，羊城学堂邀请广东环球经纬律师事务所合伙人周卡方律师，与市民分享一、二手楼买卖法律实务。周卡方凭借其处理房地产诉讼与非诉讼法律事务的丰富经验，结合相关法律条文及实际案例，让现场200多位读者了解如何运用法律武器维护自身合理权利，以达到规避房屋买卖中可能出现的风险。
一手楼买卖实务
周卡方指出，在一手楼交易中，当事人必须关注商品房买卖的概念、楼盘广告的法律认定、认购书的法律效力、收楼交接中关注问题（如保修责任、面积确认及面积差异处理、延期交房的责任等）、及时对房屋占有使用、产权登记的约定（逾期办证问题）以及付款方等事宜。以楼房交接为例，相信不少业主都经历过延期交楼、水电不通、质量瑕疵等问题，因此在收楼时，需要向开发商索要《质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时能按照合约要求维修。按照《商品房销售管理办法》的规定，具备以下四种条件之一的可以要求退房：套型与设计图纸不一致、开发商擅自变更规划设计、面积误差绝对值超过3%、商品房确属主体结构不合格。
二手楼买卖实务
对于二手楼交易，当事人须关注看楼纸的问题、二手楼买卖部分事项约定（包括买卖房屋的相关费用是否已结清，包括水费、电费、物业管理费等；户口迁出的问题；房屋若已买了保险的，要注意转名）、银行按揭转按揭、房屋买卖合同中关于违约金与定金能否一并收取、阴阳合同避税问题、二手楼交易资金托管的问题、二手房在合同履行中存在的交易风险等。周卡方以在合同履行中存在的交易风险为例，强调买房的时候对卖房人的审查非常重要，最好到人民法院网站立案查询处或生效判决中查询房屋是否涉诉。如对涉诉的房屋进行执行当中，可以提出案外人财产异议（即申请执行异议），若不成功就马上进行诉讼。
法律权益的维护
最后，周卡方再次强调，在房屋交易过程中，若不可避免地出现了纠纷，当事人就应当拿起法律的武器，维护自己权益。维权的方式主要包括民事诉讼（立案、开庭审理、判决、申请执行）及和解等。其中，民事诉讼要办理的手续包括：书写民事起诉状；查询对方的身份资料或中介的工商登记和机构代码证；提供证据，如买卖合同或居间合同等；财产保全申请书及承诺书等。
